분양권·입주권도 다주택자? 양도세 중과 유예 적용 기준

청와대가 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 공식화했습니다. 이재명 대통령은 "비정상적인 혜택을 반드시 없애야 한다"며 다주택자들에게 마지막 기회를 강조했는데요. 문제는 "내가 다주택자에 해당하는가?"입니다. 분양권 하나, 입주권 하나를 가지고 있는 경우에도 중과세율이 적용되는지, 오늘 포스팅에서 법 개정안을 반영한 최신 기준을 하나씩 짚어보겠습니다.

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1. 주택 수 산정, 무엇이 포함될까?

양도소득세를 계산할 때 '주택 수'에 포함되는 자산은 생각보다 범위가 넓습니다.

① 조합원 입주권 (무조건 포함)

• 재건축·재개발로 인해 얻은 입주권은 무조건 주택 수에 포함됩니다. 주택 1채와 입주권 1개를 보유했다면 당신은 2주택자입니다.

② 아파트 분양권 (취득 시기 확인!)

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
• 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 가산되지 않지만, 대출이나 청약 시에는 기준이 다를 수 있으니 유의해야 합니다.

③ 오피스텔 및 무허가 주택

• 오피스텔: 공부상(서류상) 업무시설이라도 실제 주거용으로 사용하고 전입신고가 되어 있다면 주택입니다.
• 무허가 주택: 등기가 없더라도 실제 사람이 살고 있는 주택이라면 실질과세 원칙에 따라 주택 수에 포함됩니다.

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2. 지역에 따라 다른 중과세 적용 (지방은 예외?)

양도세 중과는 '조정대상지역' 내 주택을 팔 때만 적용됩니다.

• 서울 전역 및 경기 일부: 2025년 10.15 대책으로 조정대상지역이 확대되었습니다. 서울 소재 주택은 거의 예외 없이 중과 대상입니다.
• 지방 및 인구감소지역: 정부는 인구감소지역 내 주택이나 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택에 대해서는 다주택자 중과 판정 시 주택 수에서 제외하는 혜택을 유지하고 있습니다. (단, 매도 순서에 따라 달라질 수 있음)

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3. 5월 9일 종료 전 '중과 유예'를 받는 꿀팁

혜택을 받기 위해선 "2년 이상 보유한 주택"을 5월 9일까지 매도해야 합니다.

• 보유 기간: 2년을 채우지 못했다면 중과 유예와 상관없이 단기 보유 세율(60~70%)이 적용됩니다.
• 마지막 날짜: 5월 9일은 토요일입니다. 은행과 등기소가 쉬기 때문에 안전하게 5월 7일(목) 또는 8일(금)까지 잔금을 마무리하는 일정을 잡으시길 권장합니다.

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4. 요약: 다주택자 여부 체크리스트

항목	주택 수 포함 여부	비고
조합원 입주권	YES	취득 시기 무관
21년 이후 분양권	YES	20년 이전 취득분은 제외
주거용 오피스텔	YES	실제 사용 용도 기준
무허가 건축물	YES	주거용 사용 시 포함
지방 3억 이하	제외 가능	수도권/광역시 외 지역 등 조건 확인

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"설마 내 집은 아니겠지"라는 생각이 수억 원의 세금 차이를 만듭니다. 특히 이재명 대통령이 *"마지막 기회"라고 못 박은 만큼, 이번 유예 종료는 재연장 가능성이 매우 희박해 보입니다. 본인의 보유 자산 중 분양권이나 입주권이 있다면 지금 바로 세무 전문가와 상담하여 매도 우선순위를 정하시기 바랍니다.

 

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