"강남·마용성 비상" 양도세 중과 종료 D-Day, 서울 다주택자 탈출 전략은?

1. 강남 3구 및 용산: "팔고 싶어도 못 판다?" 토지거래허가제의 덫

강남 3구와 용산구는 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳이 많습니다.

• 문제점: 이 지역에서 주택을 매수하려면 실거주 의무가 부여됩니다. 즉, 다주택자가 전세를 끼고 파는 '갭투자용 매도'가 불가능합니다.
• 리스크: 5월 9일 전까지 팔고 싶어도 실거주할 매수자를 찾지 못하면 결국 최고 82.5%의 중과세율을 고스란히 맞게 될 위기입니다.
• 전망: 최근 강남권 매물이 전월 대비 약 2.2%~2.6% 증가하며 눈치싸움이 시작되었습니다.

2. 마용성 및 서울 전역: "조정대상지역 확대의 습격"

지난 '10.15 대책'으로 서울 25개 구 전체가 조정대상지역으로 지정되면서 상황이 급변했습니다.

• 과거: 노도강(노원·도봉·강북) 등 비규제 지역 주택은 중과 걱정이 없었습니다.
• 현재: 이제 서울의 집을 팔 때는 어느 구에 있든 다주택자라면 중과세 대상이 됩니다. "설마 내 집까지?"라고 생각했던 분들이 뒤늦게 매물을 내놓으며 마포, 용산 지역의 매물 증가 폭이 서울에서 가장 높게 나타나고 있습니다.

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[사례 연구] 마포구 2주택자 A씨의 선택

• 상황: 아현동 아파트(양도차익 8억 원) 보유, 10년 보유.
• 5월 9일 이전 매도 시: 기본 세율 적용 + 장특공제 혜택 = 약 2억 4천만 원 납부
• 5월 10일 이후 매도 시: 중과세율 20%p 가산 + 장특공제 배제 = 약 5억 1천만 원 납부
• 결과: 단 하루 차이로 약 2억 7천만 원의 생돈이 세금으로 나갑니다.

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3. 서울 다주택자를 위한 3가지 긴급 제언

1. "선(先) 증여, 후(後) 매매" 검토: 매매가 도저히 불가능한 강남권 매물은 최근 가족 간 증여가 급증(전년 대비 71% 증가)하고 있습니다. 취득세 부담과 비교해 실익을 따져보세요.
2. 잔금일보다 빠른 '등기' 전략: 매수자의 대출 문제로 5월 9일을 넘길 것 같다면, 세금을 아끼기 위해 등기를 먼저 넘기는 '선등기' 방식도 세무사와 상의해 볼 만합니다.
3. 임대차 계약 종료 확인: 실거주 매수자를 찾기 위해 세입자와의 이사 협의를 서둘러야 합니다. 서울 전세난이 심화되고 있어 세입자 퇴거 협의가 매도의 가장 큰 변수가 될 것입니다.

 

2026 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일): 하루 차이로 세금 수억 원 아끼는 법