다주택자 양도세 중과 제외 지역 총정리 : 지방 3억 이하 주택은 정말 안전할까?

"다주택자에게는 이번이 마지막 기회다."
이재명 대통령이 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 재확인하며 시장이 요동치고 있습니다. 하지만 어제(2월 3일) 국무회의에서 지역에 따라 최대 6개월까지 잔금 기한을 차등 유예해주겠다는 파격적인 발표가 나왔는데요. 과연 서울 외 지역, 특히 '지방 저가 주택'은 이번 규제 폭풍에서 얼마나 안전할까요? 지방 주택 매도를 고민하는 분들을 위해 지역별 면제 기준과 예외 조항을 완벽 정리해 드립니다.

1. "동네마다 끝나는 날이 다르다?" 지역별 차등 유예 기준

정부는 5월 9일 종료 원칙은 지키되, 매매 계약을 체결한 분들에 한해 지역별로 등기 기한을 다르게 적용하기로 했습니다.
• 강남 3구·용산구 (기존 규제지역): 8월 9일까지 (3개월 연장)
• 서울 21개 구 및 경기 지역 (신규 편입): 11월 9일까지 (6개월 연장)
• 기타 지역: 기본적으로 5월 9일 종료이나, 비규제 지역은 중과세율 자체가 적용되지 않아 상대적으로 여유가 있습니다.

2. 지방 3억 이하 주택, 주택 수에서 빠질까?

많은 분이 오해하시는 부분입니다. '지방 3억 이하'라고 무조건 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.

① 양도세 중과 판정 시 주택 수 제외

수도권(서울·경기·인천), 광역시, 특별자치시 외의 지역에 있는 주택으로서 양도 당시 공시가격 3억 원 이하인 주택은 다주택자 양도세 중과를 판정할 때 '주택 수'에서 제외됩니다.
• 효과: 서울 집을 팔 때 지방의 3억 이하 주택은 없는 것으로 간주하여 중과세를 피할 수 있습니다.

② 2026년 신설된 '인구감소지역' 특례

올해 초 발표된 정책에 따르면, 다주택자가 비수도권 인구감소지역의 주택(기준시가 9억 이하)을 취득할 경우 양도세·종부세 주택 수 산정에서 아예 배제됩니다.
• 주의: 부산 동구·서구·영도구 등 일부 광역시 내 인구감소지역은 이번 혜택에서 제외되었습니다. 본인의 주택 소재지가 혜택 지역인지 반드시 확인이 필요합니다.

3. "정말 안전할까?" 지방 주택 보유자가 경계해야 할 것

지방 저가 주택이라고 해서 무조건 안심할 수 없는 이유가 있습니다.
1. 매도 순서의 함정: 지방 주택을 나중에 팔 때는 중과세가 없지만, 지방 주택 때문에 서울 핵심지 주택이 '중과 대상'이 될 수 있습니다. (3억 원 초과 시)
2. 공시가격 변동: 최근 공시가격 현실화 정책으로 인해 3억 원을 살짝 넘기게 되면 하루아침에 중과 대상 주택으로 변할 수 있습니다.
3. 수도권 인접 지역: 읍·면 지역이라 하더라도 수도권이나 광역시에 속해 있다면 3억 이하 기준이 적용되지 않을 수 있습니다.

4. 결론: "지방부터 팔까, 서울부터 팔까?"

이재명 정부의 기조는 "부동산 투기 자금을 증시로 이동시키겠다"는 것입니다. 따라서 규제의 칼날은 서울 핵심지에 맞춰져 있습니다.
• 전략: 세제 혜택이 강화된 인구감소지역 주택은 보유하되, 애매한 입지의 지방 주택은 이번 **차등 유예 기간(최대 11월)**을 활용해 먼저 매도하여 '똘똘한 한 채'로 압축하는 것이 가장 현명한 생존 전략입니다.

2026 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일): 하루 차이로 세금 수억 원 아끼는 법